СТАНОВИЩА БНР успява да забие ножа в раната на собственици на недвижими имоти

Кристиан Догару
Вестник БУРСА # Банки-Застраховане/23 октомври 2018 г.

След рязкото намаляване на броя на транзакциите идва новата политика на Централната банка за затягане на условията за отпускане на заеми.

От Националната агенция за кадастър и реклама на недвижими имоти (ANCPI) току-що бях научил, че през септември броят на имотите, продадени в цялата страна (42 500), е с 26% по-нисък от този през 2017 г. В Букурещ намалението беше дори по-голямо в процентно отношение, от почти 50%, а в Клуж надхвърли дори 50% (от 1300 на под 600 сгради, които смениха собственика си през септември). Това на практика е контурирането на тенденция, тъй като през август динамиката е била отрицателна (-29%) в сравнение с август 2017 г. Обикновено намаляването на обемите съобщава за обръщане на тенденцията, като в Клуж вече е обявено намаление за последния тримесечие на годината (да не забравяме обаче, че в Клуж има увеличение от 35% от 2015 г.). Предвид неотдавнашните оценки е трудно да се предположи, че намаляването на транзакциите ще бъде свързано с нещо различно от цените, достигащи нива на пипер и изчерпването на значителна част от платежоспособното търсене. Не виждам какво друго би могло да повлияе на това намаляване на апетита от страна на купувачите, освен може би приноса на ваучери за почивка (но това е само незначително, в малка степен).

Е, над това намаление на търгуваните обеми идва и ограничението на максималната степен на задлъжнялост, решена наскоро от НБР. Тези, които искат да вземат ипотечен кредит, ще могат да удължат от годината до максимално съотношение между вноските и нетния доход от 45% (това е първата договорена ипотека, в други случаи на ® ипотечни заеми максималната степен на задлъжнялост ще бъде само 40%). Или банките често са се издигали над този праг досега, често над 50% съотношение между вноски и доход. С други думи, по-малко хора ще се класират за ипотечен заем тази година, което означава отслабено търсене на пазара на недвижими имоти. Ако добавим към това и факта, че има голям шанс програмата Prima Casă да се промени и достъпът до финансиране няма да бъде толкова лесен, колкото преди (ако приемем, че програмата оцелява, тя има достатъчно противници, в енорията на БНР), имаме съвсем не розова картина за тези, които все още не са продали недвижимите си имоти.

Черешката на тортата в този момент ще бъде разпространението на вълна от криза от чужбина, както през 2008 г. Достатъчно инвестиционни съветници съветват клиентите си да отложат покупките си, тъй като ще могат да уловят подобни имоти на значително по-ниски за 1-2 години. Чувал съм подобни съвети на онези, които флиртуват със заем („останете малко по-дълго под наем, няма да съжалявате“) и когато съмнението вече е насадено в съзнанието на потенциалните купувачи, тогава собствениците могат изчисленията започват от по-ниски цифри от преди. За разлика от тях обаче, на фондовия пазар, където паданията са стръмни и бързи, пазарът на недвижими имоти каца много по-бавно, така че няма да има причини за паника за тези, които искат да ликвидират позициите си. Но няма време за съзерцание.