След като посочих, че „Новата къща“ е „отровена ябълка“, веднага ме извикаха от голям предприемач на недвижими имоти. "Защото можем"

Снимка: Игор Кардасов/Алами/Алами/Профимедия

Наскоро обясних на Digi24 защо инициативата на програмата "Нова къща" (максималният кредит се увеличава от 70 000 евро на 140 000 евро с гаранционна стойност от 80%) е много вредна за потребителите:

- изкривява пазара чрез изкуствена подкрепа на търсенето и, по подразбиране, цената. В Хърватия подобна мярка увеличи цената с 20% за максимум 1 година

- При липсата на тази програма платежоспособното търсене ще остане много ниско (малцина могат да платят 25% аванс при по-високи лихвени проценти, при липса на държавни гаранции), а предлагането ще продължи да расте (разрешенията и текущите проекти са се увеличили значително през последните години)

- тези скъпи заеми имат висок риск от неизпълнение през следващото десетилетие. Вече гаранциите, предлагани от "Първата къща", възлизат на 40 милиарда RON, почти половината от баланса на всички ипотеки и 4% от БВП. Рискът за бюджетния дефицит може да бъде системен!

- лукс (120 кв.м жилища и 140 000 евро заеми) НЕ се субсидира/улеснява с държавни гаранции (всички пари на данъкоплатците). Програмата трябва да е насочена към уязвимите, с ниски доходи и тези, които искат да създадат семейство, а не към тези с високи заплати, които искат да живеят в лукс, със скъпи заеми, гарантирани с държавни пари.

- няма социална нужда (обуславяща размера на семейството или броя на децата) и насърчава спекулациите с държавни пари (всеки може да се възползва, дори ако има 3-4 къщи)

„Следете парите!“ Кой печели?

- разработчиците печелят (чрез увеличаване на цената)

- печели посредници и нотариуси от комисионни

- печалбите на държавата чрез ДДС, прилаган на по-високи цени

Кой губи? Потребителят, който се насърчава да взема назаем скъпо и с много високи рискове за изплащане. Той продава илюзията за достъпен лукс, „отровена ябълка“. Колко от тях могат да си позволят такива заеми за тези домове, като се имат предвид основните рискове през следващия период?

Малко след разговор с Digi24 за подаръка, предлаган на разработчиците чрез удвояване на тавана в "Нова къща" и опит за изкуствено завишаване на цените на гърба на купувачите, бях извикан от голям предприемач с проекти в северната част на Букурещ.

Той: Янки, грешиш! Трябва да изградим и модернизираме големите градове, да преместим света в модерни и просторни домове, бъдещето принадлежи на дистанционната работа. Има някои, които изграждат „мачове“ на 65 000 евро, които се разпадат при първото земетресение и се конкурират нечестно.

Аз: Правилно! Но да бъде на точната цена. Не за страданията на румънците, които плащат 140 000 евро заеми за два живота!

Той: Качество в добър район не може да се предлага на по-ниска цена.

Аз: Колко ви струва това качество/кв.м? Максимум 1000 евро/кв.м?

Той: Зависи от паркинга, земята и подкупите за разрешителни. Но не надвишава 1000 .

Аз: И тогава? Изградете с 1 лея, продайте с над 2 и клиентът плаща за +25 години над 4 леи. В крайна сметка плаща над 300 000 евро, пълното плащане на заема за 2 стаи или над 400 000 за 3 стаи. така?

Той: Тяхната работа е да дойдат да строят, да намерят хора за строителната площадка, материали, да получат разрешителни, да се бият с румънската бюрокрация. Ако не удвоите парите за 3-4 години (оторизация-строителство-продажба), не си струва усилията и караницата). Нуждаем се от стимулиране, пазарът е блокиран от март, можем да поемем румънци, които се завръщат в страната, и да осигурим работни места.

Аз: В Румъния възвръщаемостта на инвестирания в бизнеса капитал е 11%/година, а във вашата страна над 40%. Защо сте по-привилегировани? Защо получавате данъчни стимули за вноски за труд, а други са в неравностойно положение?

Той: Защото можем. (помня?)

Румъния, страната, в която някои са по-равни от други. Където някои могат, защото това е възможно, а други не, защото за тях не е възможно. Държавата, в която „даваш пари, но пееш“.

В крайна сметка се съгласихме да не се съгласим, но и двамата знаем, че всички се възползват от това (разработчици, посредници, държавата), с изключение на „щастливия купувач“. Да живеем добре!

Получавайте най-добрите статии от авторите.

Присъединете се към нашата общност. Пишете добре и аргументирано и можете да бъдете един от редакторите на нашата платформа.

Така накратко:
1. Разработчикът поставя парите си в процес на изграждане някъде между една трета и половината от бъдещата продажна цена на сградата, която строи.
2. При продажба, след покриване на разходите си, Разработчикът печели на място около половината от стойността на имота
3. При продажба държавата веднага печели стойността на ДДС, свързана с печалбата на предприемача (10 - 15% от продажната цена - предприемачът печели някъде между половината и две трети от продажната цена).
4. При продажба Банката подписва договор за бъдещи доходи (25-30 години) на стойност, приблизително равна на заетата сума (продажна цена).
5. При покупка Клиентът заплаща аванса от 15% и се задължава да плати разликата до две цени на Банката през следващите 25-30 години.
6. При покупка държавата гарантира от публични пари 80% от продажната цена.

Вижда се, че средно, ако се прекрати само един от 6-те договора, държавата излиза на върха, стойността на гаранцията, която плаща, е по-малка от стойността на събрания ДДС при продажба. Така че това би било залогът на държавата, той казва, че нещата ще вървят толкова добре, че 5 от 6 договора ще бъдат пренесени до падежа, над 25-30 години. Така че държавата има риск!
Залогът на необразования финансов клиент е, че той и семейството му ще могат да плащат ежемесечно, в продължение на 30 години в банката, някъде в еквивалент на средна нетна заплата в настоящите цифри. Тоест семейна заплата от двама. За това би било добре да не се развеждате, да нямате много деца и да нямате големи претенции с празниците. Така че Клиентът също има риск!
Рискът от предприемача е свързан с продажбата на апартаментите (риск, решен с увеличените тавани), но също и с гаранцията за недвижими имоти (ха, ха!)
Рискът на Банката се решава с държавната гаранция, така че Банката няма риск!

Очевидно разработчикът и банката печелят без рискове, а държавата има балансиран риск чрез приходите от ДДС. Най-изложен е Клиентът, който решава да купува на най-високите цени в историята на страната в навечерието на безпрецедентна икономическа криза!
А финансово необразованият клиент определено ще реши да купи, защото рискът му се покрива и от държавата, като клиентът може да загуби аванса от 25% и платените вноски до момента на прекратяване.

Заключение: Залагайки на продължаването на икономическия растеж в навечерието на голямата икономическа криза, държавата подарява както на предприемача, така и на банката парите на необразования клиент (финансов), като също така предлага съфинансиране от парите на необразования данъкоплатец (финансов).